Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có giá trị pháp lý không?

Chào Luật sư: Vừa qua  tôi có mua 100 mét vuông diện tích đất ở của người quen và hợp đồng chuyển nhựơng đất này bắng giấy viết tay. Qua bạn bè tôi biết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay không có giá trị pháp lý. Xin hỏi luật sư như vậy có đúng không? Kính mong luật sư trả lời giúp tôi. Tôi xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn: Đối với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Luật đất đai năm 2013 tại điều 167 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”.

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay là gì?

Pháp luật Việt Nam không có định nghĩa cụ thể nào về việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay mà đây là cách gọi phổ biến của người dân chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng viết tay hiểu theo quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà đó là hình thức mua bán giữa bên bán và bên mua thỏa thuận với nhau về hình thức mua bán, giá bán nhà đất. Sau khi hai bên thống nhất trên cơ sở tự nguyên thuận mua vừa bán, hai bên sẽ ký với nhau một hợp đồng mua bán. Hợp đồng, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay chỉ được thiết lập trên cơ sở thỏa thuận của hai bên mà không có sự công nhận từ phía nhà nước.

3. Chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?

Theo quy định tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

” Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.”

Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và tiến hành công chứng, chứng thức. Vấn đề này cũng được quy định trong luật đất đai 2013 như sau:

” Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…………………………………………………………………….

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chữ ký của những người sau theo quy định của nghị định 45/2013/NĐ-CP như sau:

” Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. 

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Như vậy,hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về mặt hình thức phải đáp ứng được toàn bộ các điều kiện trên thì mới có giá trị pháp lý.

Mặt khác tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức nhưng vẫn được Tòa án công nhận hiệu lực, cụ thể như sau:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1….

Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Có thể thấy, trong trường hợp hợp đồng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, song một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì vẫn được Tòa án quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng theo yêu cầu.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực vẫn có giá trị hiệu lực pháp lý trong các trường hợp như:

– Các bên đã tiến hành bàn giao đất và giao nhận tiền,

– Bên mua đã trả đủ từ 2/3 số tiền theo hợp đồng,

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về trường hợp của bạn. Trân trọng!