Thừa kế bất động sản phải nộp thuế như thế nào?

Thưa luật sư, xin hỏi: Nhận thừa kế bất động sản phải nộp thuế như thế nào? Số thuế phải nộp khi thừa kế bất động sản là bao nhiêu?

Luật sư tư vấn:

Xin cám ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến cho chúng tôi. Về vấn đề bạn đang thắc mắc chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Thừa kế là gì?

Thừa kế được hiểu là sự dịch chuyển tài sản của người đã chết cho người còn sống, tài sản để lại gọi di sản. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Căn cứ vào Bộ luật dân sự 2015 thừa kế được chia thành 02 hình thức:

– Thừa kế theo di chúc là việc chuyển dịch tài sản của người đã chết cho người còn sống theo sự định đoạt của người đó khi họ còn sống.

– Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kết, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định.

2. Nhận thừa kế bất động sản, nhà đất có phải nộp thuế không?

Tài sản được nhận thừa kế là quyền sử dụng đất là một trong những đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân theo điểm c khoản 9 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC cá nhân có thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân, gồm:

“9. Thu nhập từ nhận thừa kế

Thu nhập từ nhận thừa kế là khoản thu nhập mà cá nhân nhận được theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật về thừa kế, cụ thể như sau:

a) Đối với nhận thừa kế là chứng khoán bao gồm: cổ phiếu, quyền mua cổ phiếu, trái phiếu, tín phiếu, chứng chỉ quỹ và các loại chứng khoán khác theo quy định của Luật Chứng khoán; cổ phần của cá nhân trong công ty cổ phần theo quy định của Luật Doanh nghiệp.

b) Đối với nhận thừa kế là phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh bao gồm: vốn góp trong công ty trách nhiệm hữu hạn, hợp tác xã, công ty hợp danh, hợp đồng hợp tác kinh doanh; vốn trong doanh nghiệp tư nhân, cơ sở kinh doanh của cá nhân; vốn trong các hiệp hội, quỹ được phép thành lập theo quy định của pháp luật hoặc toàn bộ cơ sở kinh doanh nếu là doanh nghiệp tư nhân, cơ sở kinh doanh của cá nhân.

c) Đối với nhận thừa kế là bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê đất; quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức; trừ thu nhập từ thừa kế là bất động sản theo hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, Điều 3 Thông tư này.

d) Đối với nhận thừa kế là các tài sản khác phải đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng với cơ quan quản lý Nhà nước như: ô tô; xe gắn máy, xe mô tô; tàu thủy, kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy; thuyền, kể cả du thuyền; tàu bay; súng săn, súng thể thao.”

Như vậy, người nhận thừa kế tài sản là đất đai có nghĩa vụ kê khai, đóng nộp thuế thu nhập cá nhân đầy đủ trước khi được cấp sổ đỏ cho phần tài sản nhận thừa kế.

Tuy nhiên, nếu việc nhận thừa kế (thừa kế theo di chúc, thừa kế theo pháp luật) được thực hiện giữa anh chị em ruột, bố mẹ và con…như quy định tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì người nhận thừa kế không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và được miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP. Cụ thể:

– Quy định tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì người nhận thừa kế không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

“…

d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.”

– Quy định tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP Quy định về lệ phí trước bạ thì thừa kế quyền sử dụng đất sẽ được miễn lệ phí trước bạ:

“…

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo đó.

– Phần tài sản là quyền sử dụng đất mà bạn được nhận thừa kế từ ba mẹ bạn (dù là thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật) thì đều được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

– Để được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thì bạn cũng cần phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định pháp luật. Hồ sơ gồm:

+ Giấy khai sinh của bạn;

+ Giấy chứng tử của ba mẹ bạn;

+ Giấy tờ nhân thân của bạn;

Chi cục trưởng chi cục thuế có thẩm quyền quyết định miễn thuế thu nhập cá nhân cho bạn trong trường hợp bạn đủ điều kiện và có đầy đủ hồ sơ theo quy định pháp luật.

3. Số thuế phải nộp khi thừa kế bất động sản là bao nhiêu?

Trừ các trương hợp được miễm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ như đã nói ở trên thì số thuế bạn phải nộp khi thừa kế bất động sản như sau:

• Thuế thu nhập cá nhân

Theo khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC số thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi nhận thừa kế bất động sản là bằng 10% giá trị bất động sản.

Cách tính số thuế phải nộp

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 10%

Lưu ý: Chỉ những bất động sản có giá trị lớn hơn 10 triệu đồng mới phải nộp thuế.

• Lệ phí trước bạ

Mức thu lệ phí trước bạ với nhà đất là 0.5% theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP

Cách tính:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị bất động sản nhận được

Trong đó, giá trị bất động sản nhận được căn cứ theo giá của Nhà nước, cụ thể:

– Đối với di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì căn cứ vào giá đất tại bảng giá đất.

– Đối với di sản thừa kế là nhà ở thì căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ do các tỉnh, thành quy định (phải xem tại văn bản của từng tỉnh, thành).

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Phải nộp khoản lệ phí này nếu người nhận thừa kế có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận mới (Giấy chứng nhận mới đứng tên mình thay vì vẫn để Giấy chứng nhận cũ và chỉ đăng ký biến động để ghi tên vào trang 4 của Giấy chứng nhận).

Mức lệ phí phải nộp: Dù các tỉnh thành có mức thu khác nhau nhưng đều thu dưới 100.000 đồng/Giấy chứng nhận/lần cấp.

• Phí thẩm định hồ sơ

Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định:

“Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp”.

Theo đó, phí thẩm định hồ sơ khi đăng ký biến động (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,…) do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu khác nhau.

Lưu ý: Chỉ một vài tỉnh, thành thu khoản phí thẩm định hồ sơ

Trên đây là quy định của pháp luật về việc đóng thuế khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Nếu có bất cứ thắc mắc nào, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ nhanh nhất. Trân trọng!