Điều kiện để tách thửa đất hiện nay.

Thưa luật sư: Tôi muốn tách thửa đất cho con nhưng không biết điều kiện để được tách thửa gồm những điều kiện gì và những trường hợp nào không được phép tách thửa? Mong luật sư giải đáp thắc mắc này giúp tôi. Tôi xin cảm ơn.

Luật sư tư vấn: Đối với trường hợp của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Tách thửa đất là hoạt động được dùng trong các trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền, tặng cho, thừa kế,… về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong một số trường hợp pháp luật quy định về việc hạn chế hoặc không được thực hiện hoạt động tách thửa đất

1. Tách thửa đất là gì?

Tách thửa đất hiểu một cách đơn giản là việc chia một mảnh đất thành hai hay nhiều mảnh đất có diện tích nhỏ hơn.

Theo quy định của pháp luật, dựa vào quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, ta có thể hiểu tách thửa đất là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ một thể hợp nhất thành nhiều phần khác nhau.

Biểu hiện của thủ tục tách thửa đất chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất thành hai hay nhiều giấy chứng nhận sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.

2. Điều kiện tách thửa đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, để được tách thửa khi chuyển nhượng, tặng cho cần có đủ các điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận.

(2) Đất không có tranh chấp.

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

(4) Đất còn thời hạn sử dụng.

(5) Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của UBND các tỉnh, thành.

Lưu ý: Đối với một số tỉnh, thành điều kiện tách thửa không bắt buộc phải có sổ đỏ, sổ hồng (chỉ cần có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng). Nghĩa là ngay cả khi thửa đất đó chưa được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng vẫn được phép tách thửa nếu đủ điều kiện được cấp sổ, chẳng hạn như tỉnh Bắc Kạn.

3. Các trường hợp không được phép tách thửa đất hiện nay

• Đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Đất không có sổ đỏ là loại đất chưa được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc là loại đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Do tách thửa đất để bán nên theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, nếu muốn chuyển quyền sử dụng đất phải có sổ đỏ và sổ hồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.

Vậy nên, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc khi tiến hành tách thửa. Do đó, trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không thể thực hiện thủ tục tách thửa đất bởi vì chỉ khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có đầy đủ các quyền của người sử dụng.

Tuy nhiên, Theo quyết định của UBND cấp tỉnh của một số tỉnh, thành ở nước ta quy định không được tách thửa khi không có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng nếu như đất đã có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất thì vẫn được tiến hành tách thửa được. Điển hình tỉnh Bắc Kạn cho phép tách thửa đất chỉ cần đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Song thực tế khó có thể tách thửa đất khi chưa có sổ đỏ.

•  Đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu

Đất khi tách thửa thì thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng được điều kiện về diện tích thậm chí chiều cạnh tối thiểu.

Diện tích tối thiểu khác nhau phụ thuộc vào Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương).Ví dụ: tại Nội thành Hà Nội, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách sau khi tách phải đạt 30m2 mới đủ điều kiện tách thửa.

Vì thế, nếu thửa đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu sẽ không được phép tách thửa.

• Tách đất không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Tại khoản 1 điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Trong hầu hết các Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp về điều kiện tách thửa đất cũng đều đề cập tới nguyên tắc này, nghĩa là muốn tách thửa đất phải phù hợp với quy hoạch đất đai.

Đất thuộc các dự án phát triển nhà theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được tách thửa.

Chẳng hạn, Hà Nội quy định rõ, không cho phép tách thửa đối với trường hợp đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dụng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

• Đất đang tranh chấp.

Trong Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định đất đang có tranh chấp không được phép chuyển nhượng (thể hiện ở đơn giải quyết tranh chấp đất đai).

Ngoài ra, tại Quyết định về điều kiện tách thửa của Ủy ban nhân dân một số tỉnh, thành cũng quy định rất rõ đất không có tranh chấp mới được tách thửa. Tròng khi đó nhiều tỉnh, thành không quy định rõ điều kiện này.

Như vậy, đất có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện để được tách thửa.

•  Đất hết thời hạn sử dụng.

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất.

Tại Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định về đất sử dụng có thời hạn như sau:

– Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 Luật Đất đai là 50 năm.

Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

– Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

– Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án;

Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

– Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm.

Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản 4 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

– Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.

– Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật Đất đai 2013 và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 147 Luật Đất đai 2013.

– Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.

– Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 147 Luật Đất đai 2013 được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Đất và quyền sử dụng đất đang bị kê biên.

Trong khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định trường hợp đất và quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì sẽ không được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…

Trong khi bị kê biên, đất và quyền sử dụng đất được Chấp hành viên yêu cầu người thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các loại giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.(Theo khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự năm 2008). Vì thế không có sổ đỏ để tiến hành tách thửa.

• Đất đã có thông báo thu hồi.

Tại Điều 67 Luật Đất đai năm 2013 quy định trước khi có quyết định thu hồi đất thì người dân sẽ được cơ quan Nhà nước gửi thông báo thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Thông báo thu hồi đất được gửi đến cho người có đất bị thu hồi đất được gửi tới cho người có đất bị thu hồi. Theo đó, khi có thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.

Trên đây là trả lời của chúng tôi thắc mắc của bạn về điều kiện để tách thửa đất và những trường hợp không được phép tách thửa. Trân trọng!