Điều kiện khi mua đất nông nghiêp.

Chào Luật sư: Tôi xin hỏi một vấn đề, tôi có hộ khẩu thường trú tại Ninh Bình, tôi đang có dự định mua 1ha đất nông nghiệp (là đất trồng cây lâu năm) ở tỉnh Hòa Bình, giáp ranh với Hà Nội. Luật sư có thể cho tôi biết, tôi muốn mua đất nông nghiệp ở đây thì cần điều kiên gì? Nếu loại đất tôi dự định mua là đất trồng lúa thì điều kiện có gì khác so với các loại khác?

Luật sư tư vấn: Đối với trường hợp của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,.. Là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông – lâm nghiệp.

2. Điều kiện chuyển nhượng  đất nông nghiệp

• Điều kiện đối với bên chuyển nhượng (bên bán) đất nông nghiệp.

Theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu thửa đất không thể thỏa mãn toàn bộ các điều kiện trên thì không thể tham gia giao dịch chuyển nhượng.

• Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng (bên mua) đất nông nghiêp

Căn cứ theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”.

Đối với đất nông nghiệp thì bao gồm 2 trường hợp như sau:

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, cụ thể rằng:

+ Tất cả các thành viên của hộ gia đình thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì hộ gia đình đó không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa.

+ Cá nhân thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

3. Điều kiện để nhận chuyển nhượng đất trồng lúa

Theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 như sau:

“3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”

Theo đó, nếu như  bạn thuộc đối tượng là cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

Đồng thời pháp luật đất đai không cấm người nơi khác (người ở nơi khác) không được mua/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nơi khác nơi mình sinh sống, trừ nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trong phạm vi đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Điều đó đồng nghĩa với việc bên mua được quyền mua/nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại nơi mình không sinh sống, ngoại trừ đất nông nghiệp nằm trong phạm vi đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ.

Như vậy, trong trương hợp của bạn để được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải thỏa mãn các điều kiện chúng tôi nêu trên. Riêng trường hợp muốn mua đất trồng lúa thì bên mua phải là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp.