Quyền và nghĩa vụ các bên trong đặt cọc như thế nào? Mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc?

Thưa luật sư, xin hỏi: Đặt cọc là gì? Quyền và nghĩa vụ các bên trong đặt cọc như thế nào? Mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc?

Luật sư tư vấn:

Xin cám ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến cho chúng tôi. Về vấn đề bạn đang thắc mắc chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Đặt cọc là gì?

Tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định:

“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn đế bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Như vậy, đặt cọc là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận các bên đã thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp đồng và buộc các bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết.

 Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Việc thực hiện đặt cọc giữa các chủ thể giao dịch phải được thành lập qua văn bản hoặc ghi thành một điều khoản trong hợp đồng giao dịch thay vì bằng lời nói là bởi việc đặt cọc thông qua văn bản hoặc hợp đồng nó sẽ tạo cho giao dịch có tính pháp lý vững chắc, tạo ra sự rằng buộc giữa hai bên chủ thể giao dịch trong quá trình từ lúc đặt cọc đến lúc chính thức thực hiện hợp đồng.

Còn đặt cọc thông qua lời nói sẽ không có hiệu lực pháp lý từ đó nếu sảy ra vấn đề gì trước khi thực giao dịch thì cái thỏa thuận đặt cọc đó sẽ không được pháp luật công nhận. Mục đích chung của đặt cọc là đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, nhưng tùy vào những trường hợp cụ thể mà mục đích của đặt cọc có thể là cả hai.

Tài sản đặt cọc không chỉ là tiền mà còn có thể là những tài sản có giá trị khác, tài sản đó phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên đặt cọc. Tùy vào từng giao dịch tài sản đặt cọc có thể nhỏ hoặc bằng với giá trị bảo đảm thường thì sẽ không quá 50% giá trị giao dịch, dưới sự thỏa thuận thống nhất giữa các bên chủ thể giao dịch và sẽ gây ra hậu quả pháp lý cũng như trách nhiệm đối với các bên

Mục đích của đặt cọc
– Bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng
– Bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng
– Bảo đảm cả hai mục đích trên.

2. Quyền và nghĩa vụ các bên trong đặt cọc như thế nào?

Điều 38. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định như sau:

• Bên đặt cọc có quyền, nghĩa vụ:

– Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

– Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;

– Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc.

– Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;

– Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

– Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

• Bên nhận đặt cọc có quyền, nghĩa vụ:

– Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc  khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;

– Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;

– Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;

– Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;

– Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

3. Mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc

Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Theo quy định trên thì mức phạt khi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất như sau:

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.